Investir à Hyères en 2026 : faut-il acheter ? Mon analyse du marché immobilier

Investir à Hyères

Entre mer, palmiers et climat méditerranéen, Hyères fait partie des villes les plus attractives du Var. Chaque année, elle séduit de nouveaux habitants, des retraités, des résidents secondaires et des investisseurs attirés par son cadre de vie exceptionnel.

Mais une ville agréable est-elle forcément un bon investissement immobilier ?

Pas toujours.

En tant qu'investisseur, la vraie question n'est pas de savoir si Hyères est belle. Il faut se demander si le prix d'achat est cohérent avec le potentiel de valorisation, la demande locative et la rentabilité.

Voici la réalité du marché.

Pourquoi Hyères attire autant les investisseurs ?

Hyères bénéficie de nombreux atouts.

Avec près de 57 000 habitants, elle est la deuxième commune la plus peuplée du département après Toulon. Son aéroport, sa gare SNCF, sa proximité avec Toulon et les célèbres îles d'Or renforcent son attractivité tout au long de l'année.

Contrairement à certaines stations balnéaires qui vivent essentiellement l'été, Hyères possède une véritable activité économique : commerces, services, hôpital, établissements scolaires et entreprises locales assurent une demande immobilière relativement stable.

Cette diversité constitue un point fort pour un investisseur. Le marché ne dépend pas uniquement du tourisme.

En revanche, cette attractivité a un prix.

Depuis plusieurs années, les valeurs immobilières ont fortement progressé. Certains secteurs affichent désormais des niveaux de prix qui limitent considérablement la rentabilité locative.

L'erreur que font la majorité des investisseurs est de penser que plus une ville est recherchée, meilleur sera leur investissement. En réalité, c'est souvent l'inverse : lorsque tout le monde veut acheter au même endroit, les rendements diminuent.

Les prix de l'immobilier à Hyères

Le marché hyérois reste plus accessible que celui de nombreuses communes de la Côte d'Azur comme Nice, Antibes ou Cannes, mais il est sensiblement plus cher que plusieurs villes voisines du Var.

Pour un appartement, il faut aujourd'hui prévoir un budget dépassant fréquemment les 4 000 €/m² dans les secteurs recherchés. Les maisons situées près du littoral ou bénéficiant d'une vue mer atteignent facilement des niveaux beaucoup plus élevés.

Cette hausse s'explique par plusieurs facteurs :

• une offre limitée ;

• une forte demande de résidences secondaires ;

• une qualité de vie reconnue ;

• un foncier rare.

Résultat : acheter est devenu plus difficile pour les investisseurs qui recherchent uniquement de la rentabilité.

Les meilleurs quartiers où investir

Le centre-ville

Le centre historique reste une valeur sûre.

On y trouve une forte demande locative grâce aux commerces, aux écoles et aux transports.

Les appartements anciens offrent parfois de belles opportunités, notamment lorsqu'ils nécessitent des travaux permettant d'améliorer le DPE et de créer de la valeur.

En revanche, il faut rester vigilant sur les copropriétés anciennes, les charges et les futurs travaux.

Mon avis : excellent secteur pour une stratégie patrimoniale, mais il faut sélectionner le bien avec soin.

Le secteur de la gare

Souvent moins recherché que le centre historique, le quartier de la gare présente plusieurs avantages.

Les prix sont parfois plus accessibles et la demande locative est soutenue grâce aux actifs qui travaillent à Toulon ou dans les communes voisines.

Mon avis : pour un investissement locatif classique, c'est probablement l'un des meilleurs compromis entre prix d'achat et demande.

Costebelle

Costebelle attire une clientèle plus résidentielle.

Le secteur est calme, verdoyant et apprécié des familles.

Les perspectives de valorisation restent intéressantes sur le long terme mais les rendements sont généralement plus faibles.

Mon avis : c'est davantage un investissement patrimonial qu'un investissement de rendement.

La presqu'île de Giens

Giens fait rêver.

La vue, les plages et le cadre naturel sont exceptionnels.

Mais justement... tout le monde le sait.

Les prix y sont parmi les plus élevés de Hyères.

Pour un investissement locatif annuel, la rentabilité devient souvent insuffisante.

Mon avis : le secteur s'adresse surtout aux résidences secondaires ou à une stratégie patrimoniale haut de gamme.

L'Almanarre

Très recherchée pour le kitesurf et le tourisme, l'Almanarre bénéficie d'une forte attractivité saisonnière.

En revanche, acheter uniquement dans l'objectif de louer en courte durée comporte plusieurs risques.

La réglementation peut évoluer, la gestion est plus contraignante et les revenus dépendent fortement de la saison.

Avant d'investir, il faut toujours vérifier les règles applicables et réaliser des simulations prudentes.

Où je serais plus prudent

Tous les secteurs de Hyères ne présentent pas le même intérêt.

Je serais particulièrement vigilant sur :

• les biens vendus avec une promesse de rentabilité irréaliste ;

• les appartements très énergivores ;

• les copropriétés avec de gros travaux à prévoir ;

• les logements uniquement rentables grâce à Airbnb ;

• les biens affichant un prix au mètre carré largement supérieur au marché sans véritable justification.

Ce que peu d'acheteurs anticipent, c'est qu'un mauvais achat dans une excellente ville reste... un mauvais achat.

Quelle stratégie privilégier à Hyères ?

Tout dépend de votre objectif.

Si vous recherchez du rendement pur, Hyères n'est probablement pas la ville la plus performante du Var.

En revanche, si vous recherchez un investissement patrimonial dans une commune attractive, liquide à la revente et offrant une bonne qualité de vie, elle constitue une excellente candidate.

La stratégie la plus efficace consiste souvent à rechercher un appartement présentant un potentiel de création de valeur :

• travaux de rénovation ;

• amélioration du DPE ;

• redistribution des espaces ;

• optimisation de la fiscalité.

C'est cette capacité à créer de la valeur qui fera souvent la différence entre un investissement moyen et une excellente opération.

Les erreurs que je vois le plus souvent

Beaucoup d'investisseurs :

• achètent parce qu'ils aiment passer leurs vacances à Hyères ;

• surestiment les revenus de la location saisonnière ;

• oublient d'intégrer les charges de copropriété ;

• paient trop cher un bien avec vue mer ;

• négligent le diagnostic énergétique ;

• ne réfléchissent pas à la revente avant même d'acheter.

Un investissement immobilier se prépare toujours avec une vision à long terme.

Mon avis

Si je devais investir aujourd'hui à Hyères, je ne chercherais pas le bien le plus spectaculaire.

Je chercherais un appartement bien situé, proche des commerces et des transports, avec un prix cohérent, un potentiel de rénovation et une demande locative durable.

À l'inverse, je resterais prudent sur les secteurs où les prix ont fortement augmenté uniquement grâce à leur attractivité touristique.

Hyères reste une très belle ville pour investir… à condition d'acheter le bon bien, au bon prix et avec une stratégie adaptée.

Comme souvent en immobilier, ce n'est pas la ville qui fait la réussite d'un investissement, mais la qualité de l'opération.

Besoin d'un regard objectif avant d'investir à Hyères ?

Chaque projet est différent. Une analyse du marché, du quartier, du prix d'achat et du potentiel locatif permet souvent d'éviter des erreurs coûteuses. Si vous envisagez un achat à Hyères ou dans le Var, un accompagnement en amont peut vous aider à sécuriser votre décision.

FAQ

Hyères est-elle une bonne ville pour investir ?

Oui, notamment pour un investissement patrimonial. Pour rechercher un rendement élevé, d'autres villes du Var peuvent toutefois être plus intéressantes.

Quel est le meilleur quartier de Hyères ?

Le centre-ville, le secteur de la gare et Costebelle offrent généralement un bon équilibre entre attractivité et demande locative.

Peut-on encore faire de la location saisonnière à Hyères ?

Oui, mais il est indispensable de vérifier la réglementation locale et de réaliser des prévisions de revenus réalistes.

Quel budget faut-il prévoir pour investir à Hyères ?

Le budget dépend fortement du quartier et du type de bien. Les secteurs proches du littoral sont nettement plus chers que le centre-ville ou les quartiers périphériques.

Hyères est-elle une bonne ville pour un premier investissement ?

Oui, à condition de privilégier un bien offrant un potentiel de valorisation et de ne pas acheter uniquement sur un coup de cœur.

Chiffres clé

Prix moyen au m² (2026)

• Tous biens confondus : 4 757 €/m²

• Appartement : 4 470 €/m²

• Maison : environ 5 100 €/m² 

Évolution des prix

Le marché hyérois reste orienté à la hausse sur le long terme. Les prix ont progressé d'environ 20 à 35 % en cinq ans selon les segments et les sources. Après l'euphorie post-Covid, le marché s'est stabilisé, mais les biens de qualité continuent de trouver preneur rapidement.

Loyer moyen

• Appartement : 15 à 16 €/m²/mois hors charges.

• Rendement locatif brut observé : 4,5 à 4,7 % en moyenne, avec des performances plus élevées sur certains biens rénovés ou achetés sous le prix du marché.

Population

• Environ 57 000 habitants, faisant de Hyères l'une des principales villes du Var.

• Une population qui augmente progressivement grâce à son attractivité résidentielle et à sa qualité de vie.