Investir à Toulon en 2026 : prix immobilier, quartiers, rentabilité et conseils

Investir à Toulon

Introduction

Vous souhaitez investir à Toulon mais vous vous demandez si la ville offre encore de réelles opportunités ? Quels quartiers privilégier ? Quel budget prévoir ? Quels sont les secteurs les plus adaptés à une résidence principale ou à un investissement locatif ?

Longtemps restée dans l'ombre de Nice, Aix-en-Provence ou Marseille, Toulon connaît une évolution progressive de son attractivité. Son littoral, son bassin d'emploi porté notamment par les activités maritimes et de défense, ses établissements d'enseignement supérieur et les opérations de renouvellement urbain contribuent à renforcer son image auprès des particuliers comme des investisseurs.

Pour autant, le marché toulonnais reste très contrasté. Deux biens situés à quelques centaines de mètres l'un de l'autre peuvent présenter des profils de valorisation et de demande locative très différents. Investir à Toulon demande donc une bonne connaissance des quartiers et des dynamiques locales.

Dans cette analyse, nous faisons le point sur les prix de l'immobilier, les secteurs les plus recherchés, les stratégies d'investissement adaptées ainsi que les principaux points de vigilance afin de vous aider à prendre une décision éclairée.

1. Le marché immobilier en chiffres

Indicateur	Valeur
Population	179 116 habitants
Nombre de ménages	90 751
Prix médian appartement ancien	≈ 2 535 €/m²
Prix médian maison	≈ 3 916 €/m²
Évolution démographique	+0,7 % par an entre 2017 et 2023
Résidences principales	93,4 % du parc
Rendement brut moyen constaté	4,5 à 7 % selon le secteur
Demande locative	Soutenue dans plusieurs quartiers centraux

Toulon présente un profil relativement rare sur le littoral méditerranéen : les prix restent sensiblement inférieurs à ceux de nombreuses communes de la Côte d'Azur tout en bénéficiant d'une demande résidentielle solide. Cette combinaison explique pourquoi la ville attire aussi bien les investisseurs que les ménages souhaitant devenir propriétaires.

2. Pourquoi investir à Toulon ?

Une position stratégique en Méditerranée

Préfecture du Var, Toulon bénéficie d'une localisation privilégiée entre Marseille et Nice. Son accès par l'autoroute A50, sa gare TGV et son aéroport situé à Hyères facilitent les déplacements professionnels comme personnels.

La rade de Toulon, considérée comme l'une des plus belles d'Europe, constitue également un véritable atout résidentiel.

Un important bassin d'emploi

Contrairement à certaines villes principalement tournées vers le tourisme, Toulon s'appuie sur une économie diversifiée.

La présence de la Marine nationale, des industries navales, des entreprises liées à la défense, du centre hospitalier, des administrations et des services crée un socle d'emplois relativement stable. Cette diversité soutient la demande de logements tout au long de l'année.

Une ville universitaire

Toulon accueille plusieurs composantes de l'Université de Toulon ainsi que des écoles d'ingénieurs, de commerce et de santé.

Cette population étudiante entretient une demande régulière pour les studios et les petites surfaces, notamment à proximité du centre-ville, du campus et des transports.

Des prix encore accessibles

Comparée à Nice, Antibes, Cannes ou même certaines communes voisines du littoral varois, Toulon reste plus abordable.

Cette accessibilité permet à davantage d'acquéreurs d'envisager une résidence principale tout en offrant encore des opportunités à des investisseurs recherchant un équilibre entre rendement et potentiel patrimonial.

Une amélioration progressive de l'image de la ville

Depuis plusieurs années, Toulon bénéficie de nombreux projets de requalification urbaine : rénovation du centre ancien, développement des espaces publics, modernisation de certains quartiers et amélioration de l'offre commerciale.

Ces évolutions contribuent progressivement à renforcer l'attractivité de la ville, même si les disparités entre quartiers restent importantes.

3. Les meilleurs quartiers pour investir à Toulon

Le marché immobilier toulonnais est particulièrement hétérogène. Deux quartiers voisins peuvent présenter des profils très différents en matière de valorisation, de demande locative ou de qualité de vie. Avant d'investir, il est donc essentiel d'adapter son projet au secteur visé plutôt que de raisonner à l'échelle de la ville.

Mourillon : la valeur sûre du marché toulonnais

Le Mourillon est sans doute le quartier le plus recherché de Toulon. Situé en bord de mer, il séduit par ses plages, ses commerces de proximité, son ambiance de village et sa qualité de vie.

Prix observés:

• Appartements : environ 3 800 à 5 500 €/m²

• Biens avec vue mer : souvent au-delà de 6 000 €/m²

Profil des acquéreurs:

• Résidences principales

• Cadres et professions libérales

• Investisseurs patrimoniaux

• Résidences secondaires

Les points forts:

✔ Forte attractivité résidentielle

✔ Excellente liquidité à la revente

✔ Demande locative régulière

✔ Cadre de vie recherché

✔ Patrimoine sécurisé sur le long terme

Les limites:

• Budget d'entrée élevé

• Rendement locatif souvent inférieur à la moyenne

• Peu d'offres disponibles

Pour quel projet ?

Le Mourillon est particulièrement adapté à un investissement patrimonial ou à l'achat d'une résidence principale. Si votre objectif est avant tout de maximiser le rendement locatif, d'autres quartiers peuvent offrir un meilleur équilibre.

Cap Brun : un secteur premium

Situé à l'est du Mourillon, le Cap Brun constitue l'un des secteurs les plus résidentiels de Toulon. Villas, résidences de standing et environnement verdoyant attirent une clientèle à fort pouvoir d'achat.

Prix observés: entre 4 500 et plus de 7 000 €/m² selon l'emplacement et la vue.

Les points forts:

✔ Secteur très recherché

✔ Excellente valorisation à long terme

✔ Cadre de vie exceptionnel

✔ Faible rotation des biens

Les limites:

• Offre très limitée

• Budget élevé

• Rendement locatif modéré

  
  

Pour quel projet ?

Le Cap Brun convient davantage à une logique de constitution de patrimoine qu'à une recherche de rendement immédiat.

Centre-ville : un marché en transformation

Le centre-ville de Toulon a profondément évolué ces dernières années grâce aux opérations de rénovation urbaine et au développement des commerces.

On y retrouve une clientèle variée :

• étudiants

• jeunes actifs

• militaires

• investisseurs

• primo-accédants

Prix observés: entre 2 000 et 3 200 €/m² selon les rues et l'état des immeubles.

Les points forts:

✔ Prix accessibles

✔ Bonne desserte

✔ Forte demande locative

✔ Potentiel de valorisation dans certains secteurs

Les limites:

• Forte disparité entre les rues

• Copropriétés parfois vieillissantes

• Stationnement compliqué

  
  

Pour quel projet ?

Le centre-ville peut être pertinent pour un investissement locatif à condition de sélectionner avec soin l'environnement immédiat de l'immeuble. Une visite de quartier à différents moments de la journée reste indispensable.

Le Port et Mayol : un secteur dynamique

Autour du port, du centre commercial Mayol et du campus universitaire, la demande locative est soutenue.

Prix observés: environ 2 500 à 3 500 €/m²

Les points forts:

✔ Université à proximité

✔ Activité économique

✔ Commerces

✔ Bonne desserte

Les limites:

• Circulation dense

• Bruit selon les emplacements

• Offre récente limitée

  
  

Pour quel projet ?

Les petites surfaces destinées aux étudiants ou aux jeunes actifs constituent généralement les biens les plus recherchés.

Saint-Jean-du-Var : un quartier à suivre

Situé à l'est du centre-ville, Saint-Jean-du-Var attire progressivement davantage d'investisseurs grâce à des prix encore contenus.

Prix observés: environ 2 300 à 3 000 €/m²

Les points forts:

✔ Bonne accessibilité

✔ Présence du réseau de bus

✔ Demande locative régulière

✔ Prix plus accessibles

Les limites:

• Hétérogénéité des rues

• Certaines copropriétés nécessitent des travaux

  
  

Pour quel projet ?

Le quartier peut constituer un bon compromis entre budget d'acquisition et potentiel locatif, notamment pour une première opération.

Brunet : un secteur résidentiel recherché

Brunet bénéficie d'une image résidentielle appréciée des familles.

Prix observés: entre 2 800 et 3 700 €/m²

Les points forts:

✔ Quartier calme

✔ Bonne réputation

✔ Commerces

✔ Établissements scolaires

Les limites:

• Offre limitée

• Peu de très fortes rentabilités

  
  

Pour quel projet ?

Brunet convient particulièrement à une résidence principale ou à un investissement patrimonial de long terme.

Pont-du-Las : un secteur à sélectionner avec précision

Pont-du-Las reste l'un des quartiers les plus accessibles financièrement.

Prix observés: entre 1 900 et 2 800 €/m²

Les points forts:

✔ Ticket d'entrée réduit

✔ Commerces nombreux

✔ Bonne activité locative

Les limites:

• Qualité variable selon les rues

• Certaines copropriétés anciennes

• Valorisation plus incertaine

  
  

Pour quel projet ?

Pont-du-Las peut convenir à un investisseur expérimenté capable d'analyser précisément chaque immeuble. Une approche quartier par quartier est indispensable.

Siblas : une valeur résidentielle discrète

Souvent moins médiatisé que le Mourillon ou le Cap Brun, Siblas offre pourtant un cadre résidentiel apprécié.

Prix observés: entre 2 800 et 3 600 €/m²

Les points forts:

✔ Environnement calme

✔ Bonne qualité de vie

✔ Population stable

Les limites:

• Peu d'offres disponibles

• Rendement modéré

  
  

Pour quel projet ?

Siblas est adapté aux acquéreurs recherchant avant tout la stabilité patrimoniale.

La Serinette : un secteur familial

La Serinette séduit par son environnement résidentiel et sa proximité avec les plages.

Les points forts:

✔ Quartier calme

✔ Écoles

✔ Bonne réputation

✔ Demande soutenue

Les limites:

• Prix relativement élevés

• Peu de biens à vendre

  
  

Pour quel projet ?

Idéal pour une résidence principale ou un investissement patrimonial.

4. Quel type d'investissement réaliser à Toulon ?

L'un des principaux atouts de Toulon est de pouvoir répondre à plusieurs stratégies immobilières. La ville accueille une population diversifiée – étudiants, militaires, actifs, familles, retraités – ce qui permet d'adapter son investissement à ses objectifs patrimoniaux.

L'essentiel est de choisir une stratégie cohérente avec le quartier ciblé, plutôt que de rechercher systématiquement le rendement le plus élevé.

✔ Acheter sa résidence principale

Toulon attire de plus en plus de ménages souhaitant profiter d'un cadre de vie méditerranéen tout en conservant un budget plus raisonnable que sur d'autres secteurs de la Côte d'Azur.

Les quartiers les plus adaptés sont :

• Mourillon

• Cap Brun

• La Serinette

• Siblas

• Brunet

• Les Routes

Pourquoi choisir Toulon ?

• Prix encore accessibles comparés à Nice ou Antibes

• Présence de nombreux commerces et services

• Littoral et espaces naturels

• Bassin d'emploi important

• Bonne desserte ferroviaire et autoroutière

Notre conseil : pour une résidence principale, privilégiez la qualité de vie et le potentiel de valorisation plutôt que quelques centaines d'euros économisés au mètre carré.

✔ Investissement locatif en location nue

La location nue reste la stratégie la plus simple et la plus pérenne à Toulon.

Elle s'adresse principalement :

• aux jeunes actifs ;

• aux militaires ;

• aux familles ;

• aux fonctionnaires ;

• aux salariés du secteur maritime et hospitalier.

Les quartiers les plus adaptés:

• Centre-ville

• Saint-Jean-du-Var

• Brunet

• Pont-du-Las (selon les rues)

• Le Port

  
  

Les avantages:

✔ Demande locative régulière

✔ Rotation limitée

✔ Gestion relativement simple

✔ Bon équilibre entre rendement et valorisation

✔ LMNP (Location Meublée)

Le statut LMNP peut être pertinent pour les petites surfaces destinées :

• aux étudiants ;

• aux jeunes actifs ;

• aux personnels militaires en mobilité.

Les secteurs proches :

• de l'Université ;

• du centre-ville ;

• de Mayol ;

• de la gare

offrent généralement la demande la plus régulière.

Point de vigilance : le cadre fiscal du LMNP évolue régulièrement. Avant tout projet, il est recommandé de vérifier la réglementation et d'évaluer l'intérêt de ce régime au regard de votre situation patrimoniale.

✔ Colocation

La colocation peut fonctionner à Toulon grâce à plusieurs profils de locataires :

• étudiants ;

• jeunes actifs ;

• internes en médecine ;

• militaires.

  
  

Les secteurs intéressants:

• Centre-ville

• Saint-Jean-du-Var

• Brunet

• Proximité des campus universitaires

  
  

Les avantages:

✔ Loyers mutualisés

✔ Demande soutenue sur certains logements

✔ Valorisation des grands appartements

Les limites:

• Gestion plus active

• Rotation des locataires parfois plus importante

• Nécessité d'un logement bien agencé

  
  

✔ Location saisonnière

Grâce à son climat, à son port de croisière et à ses plages, Toulon accueille un tourisme en progression.

Les secteurs les plus recherchés sont :

• Mourillon

• Cap Brun

• Port

• Centre historique

Cependant, la location saisonnière ne doit pas être considérée comme une évidence.

Avant tout achat, il convient d'étudier :

• la réglementation applicable ;

• les éventuelles restrictions locales ;

• la saisonnalité de la demande ;

• les coûts de gestion ;

• le taux d'occupation réaliste.

Une stratégie mixte (location à l'année avec quelques périodes saisonnières lorsque cela est autorisé) peut parfois offrir un meilleur équilibre.

✔ Immeuble de rapport

Toulon reste une ville où l'on trouve encore quelques immeubles anciens à rénover.

Cette stratégie peut être pertinente dans certains secteurs :

• Centre-ville

• Pont-du-Las

• Saint-Jean-du-Var

Mais elle demande une analyse approfondie :

• état structurel du bâtiment ;

• conformité des logements ;

• qualité de la copropriété si division ;

• coût réel des travaux ;

• fiscalité.

Ce type d'opération s'adresse davantage à des investisseurs expérimentés ou accompagnés.

✔ Local commercial

Le marché des commerces est très dépendant de l'emplacement.

Les secteurs les plus recherchés restent :

• Centre-ville rénové

• Mourillon

• Port

• Axe Mayol

Avant toute acquisition, il est essentiel d'analyser :

• le flux piéton ;

• la qualité de l'emplacement ;

• la solidité financière du locataire ;

• la durée restante du bail commercial.

Un rendement attractif ne compense pas un mauvais emplacement.

5. Les avantages d'investir à Toulon

✔ Préfecture du Var et principal pôle économique de la métropole.

✔ Prix immobiliers encore plus accessibles que dans de nombreuses villes du littoral méditerranéen.

✔ Bassin d'emploi diversifié (défense, maritime, santé, enseignement, services).

✔ Demande locative soutenue grâce aux étudiants, militaires et actifs.

✔ Cadre de vie attractif entre mer, montagne et climat méditerranéen.

✔ Réseau de transports performant (gare TGV, autoroutes, réseau Mistral).

✔ Marché offrant aussi bien des opportunités patrimoniales que locatives.

✔ Plusieurs quartiers en transformation bénéficiant de programmes de requalification urbaine.

✔ Potentiel de valorisation à long terme dans certains secteurs bien sélectionnés.

6. Les points de vigilance avant d'investir à Toulon

Aucune ville ne constitue un marché homogène, et Toulon ne fait pas exception. Si elle présente de nombreux atouts, certains éléments doivent être analysés avec attention avant toute acquisition. Les anticiper permet souvent d'éviter des erreurs coûteuses.

Des écarts importants entre les quartiers

Le marché immobilier toulonnais est très contrasté.

À titre d'exemple, un appartement situé au Mourillon, au Cap Brun ou à La Serinette ne répondra pas aux mêmes objectifs qu'un bien dans certaines parties du centre ancien ou du Pont-du-Las.

Les différences concernent notamment :

• la demande locative ;

• le profil des habitants ;

• le potentiel de valorisation ;

• la qualité du bâti ;

• la vacance locative ;

• la liquidité à la revente.

Notre conseil : analysez toujours un bien à l'échelle de sa rue et de son environnement immédiat, jamais uniquement à celle du quartier.

Des copropriétés anciennes parfois coûteuses

Une grande partie du parc immobilier de Toulon a été construite avant les années 1970.

Selon les immeubles, cela peut impliquer :

• des façades à rénover ;

• des toitures vieillissantes ;

• des réseaux à moderniser ;

• des ascenseurs à remettre aux normes ;

• des travaux énergétiques.

Avant toute acquisition, il est essentiel d'étudier :

• les procès-verbaux d'assemblées générales ;

• le carnet d'entretien ;

• le montant du fonds de travaux ;

• les charges de copropriété ;

• les travaux déjà votés ou envisagés.

Un prix attractif peut rapidement perdre son intérêt si des appels de fonds importants sont prévus.

Le stationnement

Le stationnement constitue un véritable enjeu dans plusieurs secteurs de Toulon.

Cela concerne notamment :

• le centre-ville ;

• le Mourillon ;

• les abords du Port.

Pour une résidence principale comme pour un investissement locatif, une place de stationnement ou un garage peut représenter un avantage concurrentiel significatif et faciliter la revente.

Les risques naturels

Comme de nombreuses communes du littoral méditerranéen, Toulon est exposée à certains risques naturels, notamment les épisodes de fortes pluies pouvant entraîner des ruissellements ou des inondations localisées.

Avant d'acheter, il est recommandé de consulter :

• l'État des Risques et Pollutions (ERP) ;

• le Plan de Prévention des Risques (PPR) lorsqu'il existe ;

• les documents d'urbanisme de la commune.

Ces informations permettent d'anticiper d'éventuelles contraintes ou obligations.

Les performances énergétiques

Le durcissement progressif de la réglementation sur les logements énergivores modifie les critères d'investissement.

À Toulon, de nombreux appartements anciens peuvent présenter une étiquette énergétique peu performante.

Avant l'acquisition, il convient d'évaluer :

• le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;

• les travaux nécessaires ;

• leur coût ;

• leur impact sur la rentabilité et la valorisation du bien.

Intégrer ces dépenses dès le départ permet d'éviter des déconvenues.

Une rentabilité à analyser avec prudence

Certains biens affichent des rendements théoriques élevés.

En pratique, plusieurs facteurs peuvent réduire la rentabilité réelle :

• travaux ;

• charges de copropriété ;

• taxe foncière ;

• vacance locative ;

• frais de gestion ;

• fiscalité.

Chez Romainimmo, nous recommandons de raisonner en rentabilité nette et en cohérence avec votre stratégie patrimoniale, plutôt qu'en rendement brut affiché.

7. L'analyse Romainimmo

Notre évaluation repose sur une approche globale intégrant les données de marché, les perspectives de valorisation, la demande résidentielle, l'accessibilité du marché et notre expérience de terrain.

Critère	Évaluation
🏛️ Potentiel patrimonial	⭐⭐⭐⭐⭐
📈 Potentiel de valorisation	⭐⭐⭐⭐☆
🏠 Demande locative	⭐⭐⭐⭐☆
💶 Accessibilité (budget d'entrée)	⭐⭐⭐⭐☆
🌊 Qualité de vie	⭐⭐⭐⭐⭐
🚉 Accessibilité et transports	⭐⭐⭐⭐☆
⚠️ Niveau de risque	🟠 Modéré

Notre avis

★★★★☆ (4,5/5)

Toulon fait aujourd'hui partie des marchés immobiliers les plus intéressants du littoral méditerranéen pour les acquéreurs recherchant un équilibre entre potentiel patrimonial, qualité de vie et demande locative.

La ville bénéficie de fondamentaux solides : un bassin d'emploi diversifié, une population importante, des infrastructures de transport, un climat attractif et des prix qui demeurent inférieurs à ceux de nombreuses communes de la Côte d'Azur.

En revanche, la forte hétérogénéité du marché impose une sélection rigoureuse des quartiers et des biens. Les écarts de qualité entre deux rues peuvent être significatifs, et certaines copropriétés anciennes nécessitent une vigilance particulière.

À nos yeux, Toulon est particulièrement adaptée :

• aux acquéreurs d'une résidence principale souhaitant concilier cadre de vie et potentiel de valorisation ;

• aux investisseurs privilégiant une vision patrimoniale de long terme ;

• aux projets locatifs bien ciblés dans les secteurs où la demande est durable.

  
  

Notre méthodologie

Cette évaluation est réalisée à partir de notre expérience du marché immobilier, des données publiques disponibles, des caractéristiques propres à Toulon et d'une analyse croisée des dynamiques locales. Elle ne remplace pas l'étude personnalisée d'un bien, qui reste indispensable avant toute décision d'investissement.

8. FAQ

Est-ce rentable d'investir à Toulon ?

Oui, à condition de sélectionner un quartier adapté à votre stratégie. Les rendements varient fortement selon le secteur, le type de bien et son état.

Quel est le meilleur quartier pour investir à Toulon ?

Le Mourillon et le Cap Brun sont des références pour un investissement patrimonial. Le centre-ville, Saint-Jean-du-Var ou certains secteurs du Port peuvent offrir davantage de rendement, avec un niveau d'analyse plus exigeant.

Quel budget faut-il prévoir ?

Le budget dépend du quartier et du type de bien. Les appartements anciens peuvent être accessibles autour de 2 500 €/m² dans certains secteurs, tandis que les biens les plus recherchés dépassent largement ce niveau.

Toulon est-elle une bonne ville pour une résidence principale ?

Oui. Son bassin d'emploi, son climat, son littoral et son offre de services en font une ville attractive pour les familles, les actifs et les retraités.

Peut-on investir en LMNP à Toulon ?

Le marché des petites surfaces est adapté à la location meublée, notamment à proximité des campus universitaires et des principaux pôles d'emploi. Il convient toutefois de vérifier le cadre fiscal applicable au moment du projet.

Quel rendement peut-on espérer ?

Selon le quartier, la typologie du bien et les travaux réalisés, les rendements bruts observés se situent généralement entre 4,5 % et 7 %.

La demande locative est-elle forte ?

Oui, portée par les étudiants, les militaires, les personnels hospitaliers, les actifs et les nouveaux arrivants dans la métropole.

Faut-il privilégier le neuf ou l'ancien ?

L'ancien offre davantage d'opportunités et un choix plus large, mais nécessite une analyse approfondie de l'état du bien et de la copropriété. Le neuf peut convenir à certains profils recherchant un logement plus performant sur le plan énergétique.

Peut-on faire de la location saisonnière ?

Oui, dans certains secteurs, mais il est indispensable de vérifier la réglementation locale, les autorisations éventuelles et la rentabilité réelle après prise en compte des coûts de gestion.

Quels sont les principaux points de vigilance ?

Les disparités entre quartiers, l'état des copropriétés anciennes, les performances énergétiques, le stationnement et certains risques naturels doivent être intégrés dans toute analyse.

9. Conclusion

Toulon a profondément évolué ces dernières années et s'affirme comme un marché immobilier plus mature qu'il y a une décennie. Son économie diversifiée, son cadre de vie méditerranéen et des prix encore relativement accessibles en font une destination pertinente pour de nombreux projets, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif.

Pour autant, réussir un projet à Toulon ne consiste pas à acheter dans la ville, mais à acheter au bon endroit, au bon prix et avec une stratégie cohérente. Les différences entre quartiers, la qualité des copropriétés et le potentiel de valorisation doivent être étudiés avec attention.

Chez Romainimmo, nous sommes convaincus qu'un projet immobilier mérite d'être abordé avec méthode, recul et sérénité. Notre rôle est d'aider chaque acquéreur à structurer sa réflexion, à sécuriser les étapes clés et à prendre des décisions adaptées à ses objectifs patrimoniaux.

Si vous souhaitez échanger sur votre projet immobilier à Toulon ou plus largement dans le Var, nous serons ravis de vous accompagner dans cette démarche.

Vue de Toulon depuis le mont Faron