Combien rapporte vraiment un investissement locatif ? Mes chiffres réels sur 2 appartements
10,5 % de rendement brut.
Sur le papier, c'est excellent.
Mais cela signifie-t-il qu'un appartement acheté 80 000 € me rapporte réellement 8 400 € par an ?
Non.
C'est probablement l'une des confusions les plus fréquentes lorsqu'on parle d'investissement locatif.
Entre le loyer affiché dans l'annonce, les charges, la taxe foncière, l'assurance, le financement et le remboursement du capital, plusieurs réalités financières se superposent.
Et surtout, ce qui entre chaque mois sur votre compte bancaire n'est pas nécessairement ce que votre investissement vous fait réellement gagner.
Je vais donc partir de deux de mes propres investissements pour répondre à une question très concrète : combien rapporte vraiment un investissement locatif ?
Le premier est un appartement de 39 m² à Toulon, avenue Cuzin, acheté 80 000 € en 2024. Avec les frais et 15 000 € de rénovation, l'opération représente 104 449 €, financés presque intégralement à crédit : 103 015 € empruntés et seulement 1 434 € d'apport. Le bien génère 8 400 € de loyer annuel.
Le second est un appartement de 50 m² à Toulon, quartier de la Loubière, acheté 110 000 € en 2025. Avec notamment 39 189 € de rénovation, les frais de notaire, de financement et d'autres dépenses, l'opération atteint 164 410 €. Elle est financée par 150 000 € d'emprunt et 14 410 € d'apport, pour 10 800 € de loyers annuels.
Deux opérations réelles. Deux financements différents. Et surtout une bonne démonstration de la différence entre rendement, cash-flow et enrichissement patrimonial.
Combien rapporte un investissement locatif ?
La réponse courte
Un investissement locatif peut vous rapporter de l'argent de plusieurs façons :
les revenus locatifs, après déduction des charges ;
le cash-flow, c'est-à-dire ce qu'il reste — ou ce qu'il faut remettre — après remboursement du crédit ;
le capital remboursé, qui augmente progressivement votre patrimoine net ;
la valorisation éventuelle du bien, notamment lorsqu'une acquisition et des travaux créent de la valeur.
C'est pour cette raison que dire qu'un investissement « rapporte 8 % » ou « rapporte 10 % » est insuffisant. Le rendement est un indicateur. Ce n'est pas le résultat financier complet de l'investissement. Mes deux opérations permettent de le voir immédiatement.
Premier cas réel : un appartement acheté 80 000 € qui affiche 10,5 % de rendement brut
Commençons par le 1er appartement (Cuzin).
Le bien fait 39 m². Prix d'achat : 80 000 €, soit environ 2 051 €/m².
À cela s'ajoutent :
7 400 € de frais de notaire et taxes ;
750 € de frais de prêt ;
1 299 € de garantie ;
15 000 € de rénovation.
Le coût total de l'opération atteint ainsi 104 449 €.
Particularité importante : j'ai financé quasiment toute l'opération. L'emprunt représente 103 015 €, contre seulement 1 433,85 € d'apport, soit 1,37 % du projet.
Le loyer est de 700 € par mois, soit 8 400 € par an.
Sur le papier : 10,5 % de rendement brut
Si je divise simplement les 8 400 € de loyers par le prix d'achat de 80 000 € :
8 400 / 80 000 = 10,5 %
C'est exactement le taux de rentabilité brute qui ressort de mon suivi financier.
Présenté ainsi, l'investissement semble rapporter 10,5 % par an.
Mais continuons le calcul.
Après les charges, les 8 400 € deviennent 6 274 €
Dans cette opération, les frais annuels identifiés représentent 2 126,40 € :
571 € de taxe foncière, 155,40 € d'assurance et 1 400 € de syndic.
Il reste donc environ 6 273,60 € par an après ces charges bailleur.
Et le taux de rentabilité nette de frais calculé dans mon suivi tombe alors à 6,08 %.
On vient déjà de passer de :
10,5 % brut → 6,08 % net de frais.
Même appartement. Même locataire. Même investissement.
Simplement deux manières différentes de regarder les chiffres.
Et après le crédit, combien me reste-t-il vraiment ?
C'est ici que les choses deviennent encore plus intéressantes.
Le financement de Cuzin est un emprunt de 103 015 € sur 20 ans, à un taux annuel de 3,70 %. L'annuité retenue dans mon suivi est de 7 140 €, soit 595 € par mois hors éléments complémentaires du tableau.
Or les revenus après charges sont inférieurs au remboursement annuel du crédit.
Pour 2025, mon suivi fait apparaître :
6 273,60 € de revenus après charges – 7 140 € de remboursement = –866,40 € de cash-flow.
Autrement dit, je dois remettre environ : 72 € par mois.
Voilà un résultat beaucoup moins spectaculaire que « 10,5 % de rendement ».
Mais peut-on en conclure que cet appartement me fait perdre 72 € par mois ?
Non.
Et c'est probablement la partie la plus importante de cet article.
Cash-flow négatif ne veut pas dire perte
Lorsque je rembourse 595 € de crédit à la banque, la totalité de ces 595 € ne disparaît pas.
Une partie correspond aux intérêts. Mais une autre partie rembourse le capital que j'ai emprunté pour acheter le bien.
Sur la première mensualité présentée dans mon tableau d'amortissement, par exemple, environ 272 € remboursent directement du capital. Cette part augmente ensuite progressivement : 273 €, 274 €, 275 €… C'est fondamental.
Je peux donc avoir un investissement qui me demande quelques dizaines d'euros de trésorerie chaque mois tout en voyant plusieurs centaines d'euros de dette disparaître simultanément.
Le cash-flow mesure ma trésorerie. Il ne mesure pas à lui seul mon enrichissement.
C'est précisément pour cela que je ne sélectionne jamais un investissement uniquement en demandant :
« Est-ce que le cash-flow est positif ? »
La vraie question est plutôt :
« Qu'est-ce que j'obtiens en contrepartie de l'argent que j'immobilise et du risque que je prends ? »
Deuxième investissement : Loubière, 110 000 € d'achat et presque 40 000 € de travaux
Prenons maintenant une opération différente.
Loubière est un appartement de 50 m² acheté 110 000 €, soit 2 200 €/m².
Cette fois, les travaux sont beaucoup plus importants : 39 189 € de rénovation.
En ajoutant 9 761 € de frais de notaire et taxes, 1 300 € de frais de prêt, 2 160 € de garantie et 2 000 € d'autres frais, le coût total de l'opération atteint 164 410 €.
J'ai emprunté 150 000 € et apporté 14 410 €, soit 8,76 % du coût de l'opération.
Le bien génère désormais 900 € de loyer par mois, soit 10 800 € par an.
Un rendement brut de 9,82 %
Rapportés aux 110 000 € de prix d'achat, les 10 800 € de loyers donnent un rendement brut de 9,82 %. Après prise en compte des frais retenus dans mon modèle, la rentabilité nette ressort à 6,66 %. Voilà quelque chose d'intéressant.
Cuzin affiche 10,50 % brut et 6,08 % net de frais.
Loubière affiche 9,82 % brut mais 6,66 % net de frais.
Le bien qui semble le plus rentable au premier regard n'est donc plus nécessairement celui qui ressort le mieux lorsqu'on descend d'un niveau dans l'analyse.
C'est exactement la limite du rendement brut.
Le vrai tableau de mes deux investissements
Cuzin | Loubière | |
Surface | 39 m² | 50 m² |
Prix d'achat | 80 000 € | 110 000 € |
Travaux | 15 000 € | 39 189 € |
Coût total opération | 104 449 € | 164 410 € |
Emprunt | 103 015 € | 150 000 € |
Apport | 1 434 € | 14 410 € |
Loyer mensuel | 700 € | 900 € |
Loyer annuel | 8 400 € | 10 800 € |
Rendement brut | 10,50 % | 9,82 % |
Rendement net de frais | 6,08 % | 6,66 % |
Données issues de mes tableaux de suivi des deux opérations.
Et ce tableau montre pourquoi je me méfie d'une phrase comme :
« Je cherche un investissement à 10 % de rentabilité. »
10 % de quoi ?
Sur quel prix ?
Avant ou après travaux ?
Avant ou après charges ?
Avec quel financement ?
Avec combien d'apport ?
Dans quel état ?
Et avec quelle perspective patrimoniale ?
Sans ces informations, un taux de rendement isolé ne permet pas de juger sérieusement une opération.
Le crédit change complètement la manière de mesurer ce que rapporte un investissement locatif
Cuzin est particulièrement parlant.
L'opération représente plus de 104 000 €, mais mon apport initial n'est que de 1 433,85 €.
Cela change totalement la lecture du projet.
Je ne cherche pas uniquement à savoir combien « rapporte » un appartement de 104 449 €.
Je cherche également à savoir ce que mon capital personnel m'a permis de contrôler comme actif. C'est le principe de l'effet de levier du crédit.
Mais attention : le levier fonctionne dans les deux sens.
Plus le financement est important, plus l'investisseur peut limiter son capital immobilisé. En contrepartie, il supporte davantage de dette, d'intérêts et de contraintes de trésorerie.
Un financement agressif ne transforme donc pas automatiquement une opération moyenne en bonne opération.
Il amplifie les caractéristiques de l'investissement, bonnes comme mauvaises.
Et la création de valeur grâce aux travaux ?
Il existe enfin une quatrième source de performance souvent oubliée : acheter correctement et transformer le bien.
Sur Cuzin, j'ai acheté à environ 2 051 €/m², tandis que mon tableau retient une référence locale de 2 553 €/m². Sur Loubière, l'achat s'est fait à 2 200 €/m² pour une référence locale retenue de 3 040 €/m².
Les deux opérations comprennent ensuite des rénovations significatives.
Mon modèle estime ainsi une valorisation synthétique de 109 353,50 € pour Cuzin et 167 200 € pour Loubière. Il s'agit bien d'estimations de valorisation de mon modèle, et non de prix de vente réalisés. Cette nuance est essentielle.
Une plus-value latente n'est pas de l'argent sur un compte bancaire.
Elle ne devient réelle que lorsqu'un marché et un acquéreur acceptent effectivement le prix.
Je ne l'intègre donc jamais comme si elle était garantie.
Mais elle fait partie de l'analyse patrimoniale d'une opération.
Alors, combien rapporte vraiment un investissement locatif ?
La réponse est moins sexy qu'un pourcentage affiché sur Instagram :
ça dépend de ce que vous appelez « rapporter ».
Si vous parlez de rendement brut, mes deux exemples tournent autour de 10 %.
Si vous regardez le rendement après certains frais bailleur, on se rapproche plutôt de 6 à 7 %.
Si vous regardez uniquement la trésorerie, Cuzin a même produit un cash-flow négatif sur la période présentée.
Et pourtant, cela ne signifie pas que l'opération détruit nécessairement du patrimoine : parallèlement, le locataire participe au remboursement d'une dette qui finance un actif immobilier.
C'est pour cela que j'analyse toujours au minimum quatre compteurs :
revenus locatifs → charges → cash-flow → capital remboursé et valeur patrimoniale.
Ne regarder que le premier revient à juger une entreprise sur son chiffre d'affaires sans regarder ses dépenses ni son bilan.
L'erreur que je vois souvent chez les investisseurs
La recherche du rendement maximal peut conduire à prendre une mauvaise décision.
Entre un appartement à 11 % de rendement dans un secteur fragile et un autre à 7 % dans un emplacement liquide, avec une demande locative solide et un potentiel patrimonial intéressant, le meilleur choix n'est pas automatiquement celui qui affiche 11 %.
Même chose entre deux biens à 8 % si l'un nécessite 50 000 € d'apport et l'autre 10 000 €.
Un investissement immobilier est un système, pas un taux.
Il faut regarder simultanément le prix d'acquisition, les travaux, les loyers réalistes, les charges, le financement, la fiscalité, la trésorerie nécessaire, les risques locatifs et la stratégie de sortie.
C'est précisément cette vision globale que j'ai développée après avoir piloté plus de 20 acquisitions représentant 18 millions d'euros et, en parallèle, réalisé mes propres investissements de la recherche du bien jusqu'à sa rénovation et sa mise en location.
Conclusion : ne demandez plus seulement « combien ça rapporte ? »
Mes deux appartements illustrent assez bien le problème.
Cuzin affiche 10,5 % de rendement brut.
Loubière affiche 9,82 %.
Mais dès que l'on ajoute les charges, le financement, l'apport et la constitution progressive de patrimoine, ces deux chiffres ne suffisent plus du tout à raconter l'histoire.
Avant un achat, je préfère donc répondre à cinq questions :
Combien dois-je investir personnellement ? Combien vais-je réellement encaisser ? Combien devrai-je remettre chaque mois ? Combien de dette sera remboursée ? Et quel actif vais-je posséder en contrepartie dans 10, 15 ou 20 ans ?
C'est seulement à ce moment-là que l'on commence réellement à savoir combien rapporte un investissement locatif.
Et c'est aussi la raison pour laquelle, chez Romainimmo, nous ne cherchons pas simplement « un bien rentable ». Nous structurons l'opération dans son ensemble : acquisition, financement, travaux, mise en location et cohérence avec la stratégie patrimoniale.
FAQ
Quel rendement peut-on espérer d'un investissement locatif ?
Il n'existe pas de rendement universel. Le rendement dépend notamment du prix d'achat, du loyer, de l'emplacement, des travaux et des charges. Surtout, un rendement brut élevé ne garantit ni un cash-flow positif ni une bonne performance patrimoniale.
Comment calculer combien rapporte vraiment un investissement locatif ?
Commencez par calculer les loyers annuels, puis retranchez les charges réellement supportées par le propriétaire. Analysez ensuite séparément le remboursement du crédit, le cash-flow, la part de capital amortie et la valeur du bien.
Est-ce qu'un investissement locatif doit avoir un cash-flow positif ?
Pas nécessairement. Un cash-flow légèrement négatif peut rester cohérent si l'effort d'épargne est maîtrisé et compensé par le remboursement du capital et la qualité patrimoniale de l'actif. À l'inverse, un cash-flow positif ne suffit pas à garantir un bon investissement.
Quelle différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
La rentabilité brute compare généralement le loyer annuel au prix d'acquisition. La rentabilité nette retranche certaines dépenses supportées par le propriétaire. Dans mon investissement Cuzin, par exemple, le rendement passe de 10,50 % brut à 6,08 % net de frais selon mon modèle.
Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier avec un crédit ?
Le crédit peut permettre de financer une grande partie de l'actif avec relativement peu de fonds propres et de rembourser progressivement la dette grâce aux loyers. Mais il augmente également les charges financières et le risque. Il faut donc analyser l'opération complète et non le seul effet de levier.
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