Airbnb ou location classique ? Pourquoi je préfère la location longue durée
Sur le papier, la location courte durée est séduisante.
Vous louez plus cher à la nuit. Vous adaptez vos tarifs à la demande. Dans une ville touristique, certaines périodes permettent de générer des revenus importants.
Et lorsque l'on compare deux simulations sur Excel, la conclusion semble parfois évidente : la location saisonnière rapporte davantage.
Pourtant, dans beaucoup de projets que j'analyse, je préfère la location classique.
Pourquoi ?
Parce qu'un investissement immobilier ne devrait pas être jugé uniquement sur son rendement théorique.
Il faut également regarder le temps qu'il demande, la stabilité des revenus, les contraintes réglementaires, les frais, les risques et, surtout, la place que vous souhaitez donner à l'immobilier dans votre vie.
Si vous devez transformer votre investissement en deuxième activité pour gagner 1 ou 2 points de rentabilité, le jeu n'en vaut pas toujours la chandelle. C'est même souvent l'inverse.
Airbnb peut être plus rentable. C'est vrai.
Commençons par reconnaître l'avantage principal de la location courte durée.
Dans certaines villes et sur certains biens, le chiffre d'affaires potentiel peut être sensiblement supérieur à celui d'une location longue durée.
Dans les faits, la location courte durée peut permettre de gagner quelques points de rentabilité supplémentaires par rapport à une location classique lorsqu’elle est bien exploitée. Selon le bien et le marché, passer par exemple d’un rendement de 5 % en location longue durée à 6 ou 7 % en saisonnier est tout à fait envisageable.
C’est précisément là que je pense qu’il faut prendre du recul. Car ces 1 ou 2 points supplémentaires ne sont pas gratuits. Ils s’accompagnent généralement de davantage de gestion, de frais, de variations de revenus et de contraintes réglementaires.
La vraie question est donc est-ce que 1 ou 2 points de rentabilité supplémentaires valent réellement le temps et les contraintes que je vais ajouter à mon investissement ? »
Pour beaucoup d’investisseurs, ma réponse est non.
Le problème : vous ne comparez pas deux investissements identiques
Une location classique peut demander relativement peu d'interventions une fois le locataire installé.
La location saisonnière fonctionne différemment. Il faut gérer les annonces, les prix, le calendrier, les arrivées et départs, les questions des voyageurs, le ménage, le linge, les consommables, les petits problèmes, les avis et les périodes creuses.
Même lorsque certaines tâches sont automatisées, il reste une organisation à mettre en place et à superviser. Et si vous déléguez cette organisation à une conciergerie, vous réduisez mécaniquement l'écart de rentabilité qui vous avait attiré vers Airbnb.
La vraie comparaison est donc combien me reste-t-il réellement dans chaque scénario, pour combien de temps consacré, avec quelles contraintes et quel niveau de risque ?
Votre temps a une valeur
C'est probablement le point le plus sous-estimé dans les calculs de rentabilité immobilière.
Imaginons deux investissements.
Le premier vous rapporte 5 % avec une gestion relativement simple.
Le second vous rapporte 7 %, mais nécessite davantage de suivi et d'organisation.
Lequel est le meilleur ?
Impossible de répondre uniquement avec ces deux chiffres.
Pour un investisseur passionné par la location saisonnière, qui aime optimiser ses annonces et qui dispose du temps nécessaire, les 7 % peuvent être parfaitement cohérents.
Pour un cadre, un médecin, un entrepreneur ou simplement quelqu'un qui n'a aucune envie de consacrer ses soirées à son appartement, la réponse peut être exactement inverse.
Votre temps libre fait partie du rendement de votre investissement.
Ne transformez pas votre investissement immobilier en deuxième métier
C'est là que ma position devient assez claire.
Je rencontre beaucoup de personnes qui veulent investir dans l'immobilier pour construire progressivement leur patrimoine. Elles ont déjà un métier, une famille, des loisirs, des projets. Elles n'ont pas nécessairement envie de devenir exploitantes d'un hébergement touristique.
Pourtant, en cherchant à optimiser chaque euro, elles peuvent progressivement se retrouver à gérer une véritable petite activité : calendrier, prestataires, tarification, voyageurs, imprévus.
Tout cela pour quoi ?
Parfois, un ou deux points de rentabilité supplémentaires.
Je préfère généralement un investissement légèrement moins rentable sur le papier mais que l'on peut conserver sereinement pendant 10 ou 15 ans, plutôt qu'un investissement extrêmement optimisé qui finit par devenir une contrainte. L'objectif n'est pas de gagner le concours du meilleur rendement sur Excel. L'objectif est de construire un patrimoine qui fonctionne avec votre vie.
Le rendement supplémentaire d'Airbnb n'est pas gratuit
Pour comparer correctement Airbnb et location classique, il faut intégrer l'ensemble des différences économiques.
Des charges d'exploitation supplémentaires
En location courte durée, vous pouvez notamment avoir davantage de dépenses liées :
au ménage et au linge ;
aux consommables ;
à l'électricité, à l'eau et à Internet ;
aux plateformes et intermédiaires ;
à la conciergerie si vous déléguez ;
au renouvellement plus fréquent de certains équipements ;
au temps consacré à l'exploitation.
Le supplément de chiffre d'affaires doit donc être suffisamment important pour absorber ces coûts et continuer à rémunérer le risque et le travail supplémentaires.
Quelques milliers d'euros de chiffre d'affaires en plus ne signifient pas nécessairement quelques milliers d'euros de résultat supplémentaire.
Les revenus sont également moins prévisibles
Avec un locataire longue durée, la visibilité est relativement simple : vous connaissez le loyer prévu par le bail. En saisonnier, votre chiffre d'affaires dépend notamment du taux d'occupation et du prix moyen par nuit.
Un mois d'août exceptionnel ne raconte donc qu'une petite partie de l'histoire. Ce qui compte est la performance sur douze mois. Dans les marchés touristiques, il faut examiner la saisonnalité.
Il faut donc raisonner avec plusieurs hypothèses : favorable, réaliste et prudente.
Un projet qui n'est intéressant que dans le scénario favorable est rarement un projet que j'apprécie.
La réglementation ajoute une couche de risque
La location de courte durée est également davantage exposée aux évolutions réglementaires et aux règles locales.
Selon la commune, la nature du logement et votre situation, des formalités ou restrictions peuvent s'appliquer. Les règles de copropriété doivent également être examinées.
C'est un point essentiel.
Vous pouvez acheter un appartement aujourd'hui en construisant votre modèle économique autour de la location saisonnière et découvrir que les conditions d'exploitation deviennent demain moins favorables. Plus votre investissement dépend d'un mode d'exploitation spécifique pour être rentable, plus votre marge de sécurité est faible.
Avant d'acheter, il faut donc vérifier la réglementation applicable au bien et à la commune concernée plutôt que de supposer qu'un logement pourra être exploité durablement en Airbnb.
Vous allez également engager des travaux et des aménagements spécifiques à cette activité. Qui peuvent être perdus demain si la réglementation change. Il ne sera pas toujours facile de modifier le logement pour revenir à une location classique. Vous risquez de perdre le supplément de revenu dégagé tout au long de votre activité de location saisonnière.
Alors, faut-il toujours choisir la location classique ?
Non. Et c'est important de le préciser. Je ne suis pas opposé à Airbnb.
Je suis opposé à Airbnb par défaut sous prétexte que le rendement affiché est supérieur.
Il existe des situations dans lesquelles la location courte durée est parfaitement pertinente.
Un appartement bénéficiant d'un emplacement touristique exceptionnel, une demande solide pendant une grande partie de l'année, une réglementation compatible, une exploitation professionnelle et un écart de résultat réellement significatif peuvent justifier cette stratégie.
Même chose si vous aimez cette activité et souhaitez vous en occuper personnellement.
Dans ce cas, vous n'achetez simplement pas exactement le même type d'investissement.
Vous acceptez davantage d'exploitation en échange d'un potentiel de revenu supérieur.
C'est un choix parfaitement rationnel lorsqu'il est assumé.
Le test que je ferais avant de choisir Airbnb
Plutôt que de regarder uniquement le rendement brut annoncé, je comparerais trois scénarios.
Scénario 1 : location longue durée. Combien rapporte réellement le bien avec une hypothèse raisonnable de loyer et de charges ?
Scénario 2 : location saisonnière gérée personnellement. Quel est le résultat réaliste après toutes les dépenses, et combien d'heures vais-je réellement y consacrer ?
Scénario 3 : location saisonnière entièrement déléguée. Quel rendement reste-t-il une fois l'exploitation confiée à des professionnels ?
Cette troisième simulation est particulièrement intéressante. Si Airbnb ne présente plus qu'un faible avantage lorsque vous valorisez correctement votre temps ou déléguez la gestion, posez-vous une question très simple : est-ce que quelques centaines ou quelques milliers d'euros supplémentaires par an justifient vraiment la complexité additionnelle ?
Dans beaucoup de cas, ma réponse est non.
La meilleure rentabilité n'est pas forcément le meilleur investissement
C'est une conviction importante chez Romainimmo.
Nous ne cherchons pas systématiquement l'investissement qui affiche le rendement maximal. Nous cherchons un projet cohérent avec la personne qui va le détenir.
Un investisseur de 28 ans qui adore l'immobilier, dispose de temps et souhaite exploiter personnellement deux appartements n'a pas les mêmes contraintes qu'un dirigeant de 42 ans qui travaille 55 heures par semaine.
L'erreur serait de leur recommander la même stratégie simplement parce qu'une feuille Excel indique 7,2 % au lieu de 5,6 %. Un projet immobilier doit servir votre patrimoine.
Votre patrimoine ne doit pas finir par organiser votre emploi du temps.
C'est aussi pour cela que nous analysons un projet dans son ensemble : emplacement, financement, travaux, exploitation, risques, temps nécessaire et cohérence avec les objectifs du client.
Airbnb ou location classique : mon avis
Pour la majorité des investisseurs qui souhaitent construire leur patrimoine sans faire de l'immobilier leur deuxième métier, je privilégie la location longue durée lorsque l'écart de rentabilité avec Airbnb reste limité.
Oui, vous laisserez peut-être un peu de rendement sur la table. Et ce n'est pas grave.
Parce que vous gagnez potentiellement autre chose : de la simplicité, de la visibilité et surtout du temps.
Si Airbnb fait passer un projet de médiocre à excellent, l'étude mérite d'être menée.
Si Airbnb permet simplement de transformer 5 % en 6 ou 7 % au prix d'une activité beaucoup plus contraignante, je préfère généralement rester à 5 %.
Vous avez probablement mieux à faire de vos soirées et de vos week-ends.
Et si votre objectif initial était de construire un patrimoine sereinement, c'est précisément ce qu'il ne faut pas perdre de vue.
Conclusion : choisissez un investissement adapté à votre vie
La question « Airbnb ou location classique ? » n'est finalement pas uniquement une question de rentabilité. C'est une question d'objectif.
Voulez-vous exploiter activement un bien pour essayer d'en tirer davantage de revenus ?
Ou voulez-vous détenir un actif immobilier relativement simple à conserver sur le long terme ?
Les deux stratégies sont légitimes. Mais ne choisissez pas automatiquement la première simplement parce qu'une simulation affiche quelques points de rendement supplémentaires.
La meilleure stratégie immobilière n'est pas celle qui maximise chaque euro. C'est celle que vous pourrez conserver durablement sans qu'elle devienne une contrainte.
Chez Romainimmo, c'est exactement le type d'arbitrage que nous aidons nos clients à réaliser : regarder un projet dans son ensemble plutôt que de s'arrêter à un rendement affiché.
Si vous hésitez entre plusieurs stratégies pour votre investissement, nous pouvons faire le point sur votre projet et ses contraintes.
FAQ
Est-ce qu'Airbnb est plus rentable qu'une location classique ?
Airbnb peut générer davantage de chiffre d'affaires, notamment dans les zones touristiques ou bénéficiant d'une forte demande de courte durée. Mais il faut comparer le résultat après charges, frais de plateforme, ménage, conciergerie éventuelle, vacance et coûts d'exploitation. Un chiffre d'affaires supérieur ne signifie donc pas automatiquement une meilleure rentabilité nette.
Est-il plus intéressant de louer en Airbnb ou à l'année ?
Cela dépend de l'emplacement, du bien, de la réglementation locale, du niveau de demande et du temps que vous souhaitez consacrer à votre investissement. Pour un investisseur recherchant avant tout simplicité et visibilité, la location à l'année est souvent plus cohérente.
Quels sont les principaux inconvénients d'Airbnb ?
La location courte durée demande généralement davantage de gestion, présente des revenus plus variables et implique davantage de frais d'exploitation. Elle est également exposée aux règles locales encadrant les meublés de tourisme.
Airbnb demande-t-il beaucoup de gestion ?
Cela dépend du niveau d'automatisation et de délégation. Une exploitation active peut nécessiter de gérer réservations, voyageurs, ménage, linge, tarification et incidents. Une conciergerie peut prendre en charge une partie importante de ces tâches, mais son coût doit alors être intégré au calcul de rentabilité.
Peut-on déléguer entièrement la gestion d'un Airbnb ?
Une grande partie de l'exploitation peut être confiée à un prestataire ou une conciergerie. C'est précisément pour cette raison qu'il est pertinent de comparer la rentabilité d'un Airbnb délégué avec celle d'une location longue durée : cela permet de mesurer la rémunération réelle de la complexité supplémentaire.
La location longue durée est-elle moins risquée ?
Elle offre généralement davantage de visibilité sur les loyers et nécessite moins de rotations de locataires. Elle présente néanmoins ses propres risques : impayés, vacance, dégradations ou contraintes réglementaires. Il ne s'agit donc pas d'une stratégie sans risque.
Quelle différence de rentabilité justifie Airbnb ?
Il n'existe pas de seuil universel. Un écart d'un point peut être intéressant pour une personne et insuffisant pour une autre. Il faut notamment valoriser le temps consacré, les coûts supplémentaires et le risque pris. Chez Romainimmo, quelques points de rendement ne justifient pas automatiquement une stratégie beaucoup plus contraignante.
Peut-on transformer une location classique en Airbnb ?
Cela peut être possible, mais il faut vérifier au préalable la réglementation locale, la situation du logement et les règles applicables à l'immeuble. La possibilité d'exploiter un bien en location touristique ne doit jamais être supposée avant l'achat.
Airbnb est-il adapté à un premier investissement locatif ?
Il peut l'être si le projet est particulièrement adapté à la courte durée et si l'investisseur comprend les contraintes d'exploitation. Pour un primo-investisseur recherchant avant tout un investissement simple à comprendre et à gérer, une stratégie plus classique peut être préférable.
Comment choisir entre location saisonnière et longue durée ?
Comparez les deux stratégies sur le résultat net réaliste, le temps de gestion, la stabilité des revenus, les risques, la réglementation et votre objectif patrimonial. La stratégie qui affiche le rendement le plus élevé n'est pas nécessairement celle qui correspond le mieux à votre situation.
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