Etude de cas: la métamorphose d'un actif à Toulon
Création d'une colocation 2 chambres, par Romainimmo
Le défi
Un expatrié souhaitant investir à distance avec une exigence de rendement immédiat et zéro gestion
La solution
Identification d'un T2 sain mais daté, négociation du prix à -12% du marché, et rénovation intégrale en 4 semaines pour créer le 'coup de cœur' locatif
Le résultat
Valorisation immédiate du bien de +20%. Mise en location au premier visiteur. Rendement net sécurisé
Données financières
Type de bien: appartement T3
Surface: 53 m2
Prix d'achat hors frais: 110.000 €
Montant des travaux: 30.000 €
Prix du bien tout compris avec les frais: 156.000 €
Montant de l'apport: 6.000 €
Montant de l'emprunt: 150.000 €
Caractéristiques de l'emprunt: taux annuel 3,20 % sur 25 ans. Différé de remboursement total de 6 mois.
Loyer: 500 € par chambre par mois (hors charges)
Type de bail: habitation meublée
Provision de 2.000 € par an pour couvrir les frais d'entretien, la taxe foncière et les primes d'assurance
Négociation réalisée: 12%
Remboursement du prêt: 776 € / mois
Loyer: 1.000 € / mois
Gain: + 2.688 € / an
Rentabilité nette de frais: 7,79 %
Valeur potentielle de revente dans 5 ans: 170.000 €
Plus value réalisée sur 5 ans: + 29.000 €
Gains réalisés sur la location sur 5 ans: + 4.600 €
Rentabilité nette de frais de l'opération sur 5 ans: 4,30 %
A noter que:
- Plus la durée de détention est grande, plus les frais initiaux sont amortis. Sur 10 ans, nous serions à une rentabilité nette de frais de 7,48%
- Nous bénéficions de l'effet de levier maximal de l'endettement. La rentabilité obtenue est faite à partir de fonds dont vous nous ne disposions pas avant l'opération